FileNo. 013

今回の事例は共同住宅の敷地に設けられた自動車保管場所が支障となり、合理的な移転方法を検討したケ−スです。

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１． 対象物件の概要

■ 敷地概要 敷地面積　620�u 買収面積　 80�u 残地面積 540�u 取得割合　 12％ 建築基準法の用途地域制限 準住居地域 建築基準法の建築制限 建ぺい率　60％ 容積率 　　200％ 防火指定　なし ■ 建物概要 　 構造用途 ：木造２階建共同住宅 建築面積 ：232�u 延床面積 ：464�u 9世帯が入居可能 ■ 自動車保管場所の状況 入居者用に9台の保管場所が確保されている。 アスファルト舗装が打設され区画線により区分けされている。 ■ 支障状況 5台分の保管場所が支障となる。 アスファルト舗装等の工作物が支障となる。 計画道路と宅盤に1mの高低差が生じる。

２． 検討のポイント

自動車保管場所の補償については、※『　自動車の保管場所の確保に要する費用の補償取扱要項　』　に基づき、検討を行います。この要項は、生活上自動車が不可欠な地域において自動車保管場所の移転が必要となった場合の条件について規定したものです。 補償方法については、フロ−チャ−トに沿って検討します。（補償方法の検討フロ−参照） 　 計画道路整備後に、敷地の北西部に新たに接道が出来ますが、宅地との高低差があるため車の進入は見込めません。従って、車の進入は現況と同じ東側に限定されます。 　　　　※平成5年3月26日 中央用地対策連絡協議会理事会決定 　　　　　　平成10年6月22日改正

３． 補償検討フロ−

「自動車の保管場所の確保に要する費用の補償取扱要項 ： ２.共同住宅（貸家）敷地内にある保管場所の場合」

条件�@

当該地域は共同住宅の用に供されている一団の土地内に保管場所を確保し、貸家の条件としているのが一般的か。 ⇒ 当該地域において賃貸住宅の駐車場の必要性について、実態調査を行いました。 近隣の同等規模のアパ−トを調査した結果、圏内には40棟のアパ−トが存し、駐車スペ−スを専用に確保しているアパ−トは36棟ありました。その確保率は、90％と高い割合になり、一般住宅についても、車庫付きの住宅がほとんどでした。 この結果から、この地域は日常生活上自動車が不可欠であり、敷地に借家人用の駐車スペ−スを確保しているアパ−トが一般的です。

↓条件�Aに進みます。

条件�A

建物を移転することなく一団の土地内に現状と同等の保管場所が確保できるか。

⇒ 計画配置図Ａのとおり、9台の駐車スペ−スのうち、5台しか確保できません。

↓条件�Bに進みます。

条件�B 近隣に保管場所とすることができる土地を確保できるか。 ⇒ 近隣に権利者が所有する土地はありません。また、近隣（概ね200メートル）に同等規模の取得可能な土地があるか調査をおこないましたが、該当する土地はありませんでした。

↓条件�Cに進みます。

条件�C 一団の土地内において、立体駐車場を設置することが可能であり、かつ、地域の状況から妥当か。 ⇒ 残地に機械式立体駐車場を設置する事は可能です。また、実態調査の結果、近隣に機械式立体駐車場を保有するアパ−トは20％程度でしたが、分譲マンションには度々見受けられ、共同住宅の駐車場が機械式であることによる入居者の減少はないと判断しました。

結　果

必要最小限規模の立体駐車場設備の設置費用を補償。 ⇒ 条件�@で述べたとおり、当該地域は自動車が不可欠な地域であり、借家人に確保された9台の駐車場の確保は必要です。 支障になる5台分を立体駐車場として残地に設置する場合、残りの4台分の駐車場も支障となり、設置する機械式立体駐車場の形式は地上2段昇降横行式（下段パッレト数5、上段パッレト数5）になります。（駐車台数9台・移転計画図Ｂ案参照）　 この結果、建物に移転が及ぶことなく駐車場の確保ができました。

５． まとめ

今回支障になるのは、共同住宅の駐車場であります。よって、『自動車の保管場所の確保に要する費用の補償取扱要領』に沿って検討を行った結果、二段式の立体駐車場にすることにより機能回復を図りました。 このように、駐車場に関する補償については、現地踏査を綿密に行い、実態を正しく捉えその必要性を十分に検討する必要があります。（調査表参照）

※ 近年の住環境はめまぐるしく変化しています。ここ数年のマンションブームや、駅前再開発、また、企業の倉庫や工場跡地などを利用して開発等も行われております。これらにおいても、自動車保管場所の必要性が重要視され、市場のなかでも必然のものと考えられています。 自動車保管場所の補償については当事例のように、同要項に基づいて補償の方法を決定することはもちろんではありますが、さらに現在の住環境を踏まえ、適正な補償をすることが必要と考えます。

◎参考：建築基準法における立体駐車場の取扱は以下の通りです。 残地に設置する立体駐車場は2段かつ高さ4.3m（8m以下）であり、屋根はなく、工作物になるため、建築確認申請の必要はありません。

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