FileNo. 020

今回の事例は、複数の建物が存する敷地の中央を新設道路が縦断する用地買収で、一団の土地が分断されてしまうケースです。

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１． 対象物件の概要

■ 敷地概要 敷地面積　1,730�u 買収面積　　450�u 残地面積　1,280�u（残地Ａ　390�u　/　残地Ｂ　890�u） 取得割合　26％ 建築基準法の用途地域制限　　　 第１種低層住居専用地域 建築基準法の建築制限 　建ぺい率　：　40％ 　容積率 　　：　80％ 　防火指定　：　なし ■ 建物概要 　 　 構造・階数 用　途 建築面積 延床面積 建築年月 Ａ棟 木造２階建 専用住宅 145�u 170�u 昭和42年4月 Ｂ棟 木造平家建 倉庫 11�u 11�u 昭和42年4月 Ｃ棟 木造２階建 共同住宅 125�u 250�u 平成3年5月 Ｄ棟 木造２階建 共同住宅 42�u 82�u 平成5年8月 計 　 　 323�u 513�u 　 　 Ａ棟は所有者の住居として利用され、Ｂ棟は附属家の倉庫です。 Ｃ・Ｄ棟は共同住宅として利用され、Ｃ棟は６世帯、Ｄ棟は４世帯の入居が可能です。また、共同住宅には各世帯１台分の自動車保管場所が確保されています。

２． 検討のポイント

当事業により一団の土地が分断されること。 嵩上げ式道路のため宅地と道路との高低差が生じること。（最大1.8ｍ） 東側のＡ・Ｂ棟は直接支障とならないこと。 支障となるＣ・Ｄ棟は共同住宅であり、Ａ・Ｂ棟の自宅とは関連性がないこと。

３． 考えられる案

＜第一案＞構内再築（C・D棟集約）

Ａ・Ｂ棟は直接支障にならないため移転対象外とし、事後に生じる高低差は階段、 スロープ等残地工事にて機能回復を図ることとします。 直接支障となる２棟の建物を残地Ａに再配置するのは有形的に困難なため、集約 し３階建てとして建築する案です。 ■利点 集約することで建物の再配置が可能となり、機能回復が図れる。 残地への移転のため、移転先の土地を見つける必要がない。 ■問題点 法制的検討において容積率が不適格になります。 建築面積 延床面積 Ｃ棟 125�u 250�u 残地Ａ面積　390�u Ｄ棟 42�u 82�u 計 167�u 332�u （建築する建物は総3階建の建物　　332�u延床面積÷3階≒110�u各階面積） 建ペイ率 390�u×0.4＝156�u ＞ 110�u 適法 ○ 容積率 390�u×0.8＝312�u ＜ 332�u 違法 × 　この様に法制上、残地での建築は法制上できません。 従って、Ｃ・Ｄ棟の２棟を残地Ａへ移転することは不可能であるため、この２棟の分割が可能か検討します。

＜第二案＞分割移転　（　Ｃ棟構外再築・Ｄ棟曳家）

直接支障となるＣ・Ｄ棟は共に共同住宅であり2棟に関連性がないため、分離分割することは可能です。Ｄ棟を残地内に曳家し、Ｃ棟の再配置は有形的に困難であるため、構外再築とする案です。 ■利点 Ｄ棟は曳家のため、建物の機能に変化が及ばない。 曳家工法であるため、再築工法に比較し経済的である。 ■問題点 自動車保管場所を考慮しＤ棟を再配置した場合、北側に袋地ができてしまい、残地の有効利用とはならない。

次に、残地の有効利用を改善する案を考えます。

＜第三案＞分割移転　　（Ｃ棟構外再築、Ｄ棟構内再築）

Ｃ棟は第２案と同様に構外再築とし、Ｄ棟は間取りの変更を行い構内再築とします。　 ■利点 Ｄ棟を北側に構内再築することで、残地の有効利用が図れる。 Ｄ棟は構内再築することで、従前と同様の機能が保てる。 ■問題点 第２案より補償額が高額になる。

第１〜３案では、直接支障となるＣ・Ｄ棟が存する残地Aを、移転先として検討してきましたが 　第４案ではＡ・Ｂ棟が存する残地Bも移転先に含み検討を行います。

〈第４案〉

残地Ｂに存するＡ・Ｂ棟を東側に曳家し、移転後の空地にＣ棟を曳家します。 Ｄ棟は３案と同様に残地Ｂに構内再築します。 ■利点 すべての建物の移転が残地内で可能である。 残地への移転のため、移転先の土地を見つける必要がない。 ■問題点 支障とならない建物まで移転が及ぶため経済的に高額となる。 すべての建物に移転が生じるため工事期間が長期に及ぶ。

４． まとめ

以上、第1案から第4案を検討してきましたが、第１案は法制的に不可能であり、第２案は土地の有効利用の観点から合理的ではありません。 第４案は直接支障とならない建物に移転が及ぶため、経済的ではありません。 第３案は分割移転により、従前の機能回復が図れ、残地の有効利用が可能となります。 よって、本件は第３案が採用工法となりました。 　本件の事業計画は一団の土地を縦断し、地続きであった土地を分断してしまうものです。現在は敷地内を自在に往来が可能です。しかし、施工後は自己所有地でありながら、必ず新設された道路を横断する行為が生じてしまいます。このことは被補償者からすれば重大たる阻害と言えます。 　これを解消するために、専用の横断歩道や歩道橋を設置することは、現在の損失補償基準では不可能です。従って、本件は現在の土地・建物の利用状態と建物の関連性を考慮し、従前の機能を損なわない様、検討することが重要になります。

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