FileNo. 029

今回の事例は、複数の建物が存する農家敷地が支障となり、合理的な移転方法を検討したケースです。

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１． 対象物件の概要

■ 敷地概要 敷地面積 ： 1,290�u 買収面積 ： 　230�u 残地面積 ： 1,060�u 取得割合 ： 　17％ 建築基準法の用途地域制限 　　市街化調整区域 建築基準法の建築制限 　建ぺい率 　： 　　40％ 　容積率 　 　：　　 80％ 　防火指定　 ： 　　　なし その他　　　　： 風致地区 壁面後退 　　： 隣地から1ｍ、道路から2ｍ ■ 建物の概要 　 No. 構造 ・ 階数 用途 建築面積 延床面積 A棟 木造2階建 専用住宅 153�u 194�u B棟 木造2階建 1階車庫 2階専用住宅 79�u 145�u Ｃ棟 木造平屋建 作業場 26�u 26�u Ｄ棟 木造2階建 納屋 36�u 59�u 合計　　　　　 　 　294�u 424�u　 Ａ棟とＢ棟の2階は住宅として、Ｄ棟は農機具等の倉庫として使用されています。 Ｃ棟は農作物出荷のための仕分け作業場として使用されています。 自動車保管場所は、Ｂ棟1階に2台、Ｄ棟下屋に1台、確保されています。

２． 検討のポイント

Ａ棟が支障となっていること。 残地があること。 風致地区であり、壁面後退の指定があること。（その他、風致地区内における建築許可基準の説明は多岐に及ぶため、詳細については省略いたします。）

３． 考えられる案

＜第一案＞Ａ棟 曳家工法

直接支障となるＡ棟を、西側に曳家で移転する案です。Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟は直接支障にならないため移転対象外とします。 ■利点 曳家であるためＡ棟の間取りの変更がありません。 関連移転が伴いません。 最も経済的です。 ■問題点 壁面後退線を越境します。

Ａ棟の曳家は、法制的に満足しません。次にＡ棟の構内再築工法について検討します。

＜第二案＞Ａ棟 構内再築工法（照応建物）

第一案で記したように、Ａ棟の形状を変えずに再配置するのは困難なため、全面的に改造し建築する案です。Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟は直接支障にならないため移転対象外とします。 ■利点 建物の機能が確保できます。 関連移転が伴いません。 ■問題点 再築期間中はＡ棟の仮住まいが必要になります。 補償額が高額になります。 次に、経済的であるＡ棟の曳家工法を考慮し、それに伴う関連移転についての検討を行います。

＜第三案＞　Ａ棟・Ｂ棟 曳家工法

Ａ棟の曳家工法を考慮し、関連でＢ棟を曳家で移転する案です。Ｃ棟、Ｄ棟には影響がないことから移転対象外とします。尚、Ｂ棟の再築工法（同種同等）も考えられますが、経済的に曳家工法より高額になるため採用にはなりません。 ■利点 Ａ棟、Ｂ棟共に間取りの変更がありません。 ■問題点 Ａ棟、Ｂ棟共に、再築期間中は仮住まいが必要になります。

次に、Ａ棟の移転先を、Ｃ棟、Ｄ棟の位置に求めた場合の検討を行います。

＜第四案＞　Ａ棟 曳家工法 ・ Ｃ棟、Ｄ棟 構内再築工法（同種同等）

Ａ棟の曳家工法を考慮し、関連でＣ棟、Ｄ棟を移転させる案です。Ａ棟の曳家の工程から、Ｃ棟、Ｄ棟の曳家工法は困難であり、再築工法（同種同等）が採用になります。Ｂ棟には影響がないことから移転対象外とします。 ■利点 Ａ棟、Ｃ棟、Ｄ棟共に間取りの変更がありません。 経済的です。 ■問題点 Ａ棟とＢ棟が近接し、Ｂ棟1階車庫への自動車の出入りが困難になります。 曳家期間中はＡ棟の仮住まいが必要になります。 敷地内の建物の位置が大きく変化します。

４． まとめ

検討を行った四つの案をまとめると下記の表になります。 移転方法 構内移転 移転案 第一案 第ニ案 第三案 第四案 A　棟 曳　家 再　築 （照応建物） 曳　家 曳　家 B　棟 対象外 対象外 曳　家 対象外 C　棟 対象外 再　築 （同種同様） D　棟 有形的合理性 × ○ ○ ○ 機能的合理性 ○ ○ ○ × 法制的合理性 × ○ ○ ○ 経済合理性 ◎ × △ ○ 認　定 × × ○ × 　以上、第一案から第四案を検討してきましたが、第一案は法制的に不可能であり、第二案は補償額が最も高額になり合理的ではありません。 　第四案は車庫への自動車の出入りが困難になり、従前の機能回復が図れません。第三案は第四案より経済的ではありませんが、従前の機能回復が図れ、残地の有効利用が可能となります。よって、本件は第三案が採用工法となりました。 　このように複数棟の建物がある場合は、支障とならない建物の関連移転も考慮し、その範囲及び移転方法は、現地で建物の状況、利用形態等を十分把握し、客観的立場に立って判断をしなくてはなりません。

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