FileNo. 038

今回の事例は現道拡幅により、大手電機メーカーの本社工場敷地の正門等が支障となったケ−スです。

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１．対象の概要

■ 敷地概要 敷地面積 ：　　62,000�u 買収面積 ：　　　　650�u 残地面積 ：　　61,350�u 取得割合 ：　　 　 1.0％ 建築基準法の用途地域制限　　　　 工業地域 建築基準法の建築制限 建ぺい率 　： 　60％ 容積率 　 　： 200％ 防火指定　 ： 　なし ■ 建物の概要　 　建物の使用区分 No 構造・階数 用途 建築面積 延床面積 備考 A棟 重量鉄骨造３階建 事務所 910�u 2,300�u 　 B棟 ＲＣ造２階建 守衛所 110�u 90�u 　 C棟 鉄骨造平家建 倉庫 420�u 420�u 　 D棟 木造平家建 工場 100�u 100�u 生産施設　 E棟 木造平家建 受電室 70�u 70�u 生産施設 F棟 木造平家建 研修室 430�u 430�u 　　 G棟 木造２階建　 倉庫 290�u 580�u 　 ■ 建物と敷地内の使用状況等 支障となる正門部分は、420�uの面積を有し、間口25ｍで主要道路に面し、社章看板、銘板が設けられ、大手電機メーカーの本社の顔としてゆとりある景観を構成している。 正門は24時間利用され、車輌での利用は普通車輌（社用車・役員通勤車・外来者）のみである。なお、通勤車輌の乗り入れは禁止されている。 正門に隣接してB棟守衛所が設けられ、社員及び外来者の管理及び防犯のために、警備員が交代で詰めて対応しており、正門と守衛所は密接不可分の関係にある。 正門の他に、南門、北門が設けられている。南門は、社員及び、製品等の搬出入トラックが利用しており、北門は、社員のみが利用している。なお、南門にも守衛所が設けられている。 A棟は、全ての業務の管理を行なう会社の中枢である。C棟では、全ての工場で使用する部品の供給業務が行なわれ、部品の自動検索システムを設置し対応している。E棟は全ての建物に電気を供給する受電室である。F棟は研修室であるが、一部娯楽室としても使用されており、直接業務にかかわらない。なお、当該工場は工場立地法で規定する既存特定工場に該当する。（受託事例No.019参照） 正門とA棟の間には9台の役員駐車場が設けられ、全てが支障になる。従業員用駐車場は工場近隣に17ヶ所設けられ、1,100台が駐車可能だが、満車である。 敷地南側には多目的スペースが設けられ、製品の展示場、社内の運動会等に利用されている。

２． 検討のポイント

正門と役員駐車場が支障となっており、建物は支障にならないこと。 正門と守衛所は密接不可分の関係にあること。 正門の他に、南門、北門が設けられていること。 A棟、E棟は、機能的に重要であり、関連移転が伴わないこと。 F棟は直接業務にかかわらないこと。 工場立地法で規定する工場であること。（建築基準法等も含め、各案において検討しましたが、いずれも適合しました。なお、その説明は多種に及ぶため、詳細については省略します。）

４． 考えられる案

まず、建物の関連移転が伴わない案を検討しましたが、敷地の確保が出来ないことから、大手電機メーカー本社正門としてのゆとりある景観が保てず、機能回復は図れませんでした。（こちらも、詳細については省略します。）

＜第一案＞B棟守衛所の構内再築

B棟守衛所の庇の形状を変更して、現在より東側に建築する案です。その移転工程は次の通りです。 �@　B棟守衛所の機能を南門守衛所に移転させる。 　　　　　　↓ �A　B棟守衛所を解体する。 　　　　　　↓ �B　B棟守衛所の庇の形状を変更して、現在より東側に建築する。 　　　　　　↓ �C　B棟守衛所の機能を南門守衛所から復帰させる。 　なお、B棟守衛所の建築工事期間中は、正門の代わりに南門を使用する事で、使用頻度が煩雑になりますが、南門の守衛所にB棟守衛所の警備員を配置する事で、対応が可能であると判断しました。 ■　利点 建物移転が1棟だけなので経済的であり、移転期間も短期間ですむ。 営業休止が発生しない。 役員駐車場が確保出来る。 ■　問題点 正門面積が著しく減少し、機能回復が図れない。 混雑時には受付待機車輌が公道に停車するおそれがある。

＜第二案＞B棟守衛所、C棟倉庫の構内再築

B棟守衛所は庇の形状を変更して、C棟倉庫は2階建に集約し建築する案です。C棟倉庫建築中は仮設の建物を設置することで、営業休止が伴いません。その移転工程は次の通りです。 �@　C棟倉庫の仮設建物を、多目的スペースに建築し新規に、部品の自動検索システムを設置する。 　　　　　　↓ �A　C棟倉庫の機能を仮設建物に、B棟守衛所の機能を南門守衛所に移転させる。 　　　　　　↓ �B　B棟守衛所、C棟倉庫を解体する。 　　　　　　↓ �C　C棟跡地に、B棟守衛所は庇の形状を変更して、C棟倉庫は2階建に集約 し建築する。 　　　　　　↓ �D　C棟倉庫の機能を仮設建物から、B棟守衛所の機能を南門守衛所から復帰 させる。

■　利点 正門の機能が確保出来る。 営業休止が発生しない。 役員駐車場が確保出来る。 ■　問題点 頻繁に製造部品の供給業務を行なうC棟倉庫を2階建にすることで、作業動線が上下に分かれ、業務の効率が低下する。 部品の自動検索システムを新たに2回設置するため、補償額が高額になる。 多目的スペースが一時使用できない。

＜第三案＞B棟守衛所、C棟倉庫、F棟研修室の構内再築

B棟守衛所は庇の形状を変更して、C棟倉庫は機能低下にならないように現在の形状で、F棟研修室は2階建に集約し建築する案です。また、F棟研修室の解体跡地にC棟倉庫を建築することで、営業休止が伴いません。その移転工程は次の通りです。 �@　直接業務にかかわらないF棟研修室の動産を仮倉庫に保管する。 　　　　　　↓ �A　F棟研修室を解体する。 　　　　　　↓ �B　F棟研修室跡地に、C棟倉庫の形状を変えずに建築する。 　　　　　　↓ �C　現在のC棟倉庫の機能を移転させる。 　　　　　　↓ �D　B棟守衛所の機能を南門守衛所に移転させる。 　　　　　　↓ �E　B棟守衛所、C棟倉庫を解体する。 　　　　　　↓ �F　C棟倉庫跡地に、B棟守衛所は庇の形状を変更して、F棟研修室は2階建に集約し建築する。 　　　　　　↓ �G　B棟守衛所の機能を南門守衛所から、F棟研修室の動産を仮倉庫から復帰させる。

■　利点 機能回復が図れる 営業休止が発生しない。 役員駐車場が確保出来る。 ■　問題点 F棟研修室が一時使用できない。 関連移転の建物が3棟になる。 移転期間が長期になる。

５． まとめ

第一案は経済的ではありますが、正門敷地が減少し機能回復が図れません。第二案は正門の機能は確保出来ますが、平家建の倉庫を2階建に集約することになり、業務の効率が低下します。第三案は3棟の建物を移転することで、従前の機能回復が図れます。 　以上の３案をまとめると以下の通りとなります。 検討案 第一案 第二案 第三案 有形的合理性 × ○ ○ 機能的合理性 × × ○ 経済合理性 ○ × △ 認　定 　 　 採用 今回の事例のように、建物が支障にならない場合でも、工作物等支障になる機能の重要性、配置の状況、規模等を考慮し、建物を移転するケースもあります。そのためには、敷地の使用状況、建物等の使用状況、法人の規模等を十分把握し、慎重に補償範囲を決定することになります。 >>このページの先頭へ

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