FileNo. 042

今回の事例は、道路改良事業により農家住宅敷地内にある4棟の建物のうち、木造２階建専用住宅と木造平屋建倉庫・作業場の２棟が支障となり、合理的な移転方法を検討したケースです。

---

１．対象の概要

■ 敷地概要 敷地面積 ：　 約 1,500�u 買収面積 ：　 約 　770�u 残地面積 ：　 約 　730�u 取得割合 ：　 約 　51.3％ 用途地域制限　　　　 工業地域 建築制限 建ぺい率 　： 　　　　60％ 容積率 　 　：　　　 200％ 防火指定 　：防火指定なし ■ 建物の概要　 建物の構造・用途・面積 構造及び用途 建築面積 延床面積 備　考 （A棟）木造２階建専用住宅 160�u 300�u 一部支障 （B棟）木造平家建倉庫・作業場 40�u 40�u 全部支障 （C棟）木造平家建倉庫 38�u 38�u 非支障 （D棟）木造平家建車庫 160�u 160�u 非支障 計 398�u 538�u 　 ■ 建物と敷地の使用状況等 Ａ棟は所有者夫婦が居住しています。 Ｂ棟は日用品や農器具の倉庫として頻繁に使用されており、屋内では収穫した農作物を、保管及び加工する場所としても利用しています。 Ｃ棟は日頃使用していない日用品等の倉庫であり、利用頻度も低くなっています。 所有者は、生産農家であり、Ａ棟東側の作業スペースに車で乗り入れ、収穫した農作物の仕分け、洗浄、箱詰、器具の手入れ等を行っています。 Ｄ棟は、自動車3台分の保管場所となっています。 庭として利用している部分には、庭木等が植栽されています。

２． 検討のポイント

支障となる建物はＡ棟、Ｂ棟であること。 再配置可能な残地が有ること。 敷地北側道路は、敷地GLより1.0ｍ程度下がっていること。 Ａ棟東側の空地部分は、作業スペースとして利用していること。 作業スペースまで車で乗り入れ、収穫した農作物や農器具等の般入出を行っていること。 Ｃ棟は利用頻度の少ない倉庫であること。

３． 考えられる案

※　法制的に、建築基準法上残地に各建物を従前の形状で再配置することは、 　　　可能です。（下記参照） 残地面積＝730.00�u、建築面積＝398.00�u、延べ面積＝538.00�u　 建ペイ率＝730.00×0.6＝ 438.00�u ＞ 398.00�u 適　合 容 積 率＝730.00×2.0＝1,460.00�u ＞ 538.00�u 適　合

＜第一案＞　Ａ棟曳家工法 　Ｂ棟再築工法

残地内にＡ棟を曳家し、Ｂ棟を再築する案です。 ■　利点 経済的です。 建物形状の変更がありません。 ■　問題点 Ａ棟東・西側の人の通行が出来なくなります。 作業スペースが減少し、車両の乗り入れも出来なくなります。 庭木の移植先が確保出来なくなります。

第一案では、Ａ・Ｂ棟を従前の形状のまま再配置することは可能ですが、作業スペースが減少し、Ａ棟からＢ・Ｃ棟へ人の通行や作業スペースまでの車両の乗り入れも出来なくなるため、従前と同様の機能回復が図れません。

＜第二案＞　Ａ棟曳家工法　Ｂ・Ｃ棟構内再築工法（同種同等）

Ａ棟は一度回転させてから、残地内に曳家し、B・Ｃ棟は従前と同種同等の建物を再築する案です。 　 ※ 残地内の再配置において、B・Ｃ棟は曳家工法と再築工法それぞれ考えられますが、建物も古く、構造的にも補強が必要となることから、経済的に曳家工法が再築工法よりも高額となるため、B・Ｃ棟については再築工法を採用しました。 ■　利点 従前とほぼ同様の作業スペースの確保が出来ます。 作業スペースへ車両の乗り入れが可能となります。 建物形状の変更がありません。 ■　問題点 関連移転が生じます。 第一案より補償額が高額となります。 Ｃ棟への出入りが出来なくなります。 庭木の移植先が確保出来なくなります。

第二案では、関連移転によりＣ棟を再築工法として、Ａ棟を一度回転させて曳家、Ｂ棟を再築工法とし、再配置しましたが、Ｃ棟への出入りが出来なくなり、十分な機能回復が図れません。

＜第三案＞　Ａ棟曳家工法　Ｂ・Ｃ棟を合棟（2階建による照応建物）

Ａ棟は一度回転させてから残地内に曳家し、Ｂ・Ｃ棟を合棟した２階建の照応建物とする案です。合棟する建物は、1階にＢ棟の機能を、2階にＣ棟の機能を配置します。 ■　利点 従前とほぼ同様の作業スペースが、確保出来ます。 人と車両動線が確保できます。 ■　問題点 関連移転が生じます。 第二案とほぼ同額になりますが、第一案より補償額が高額になります。 Ｃ棟の機能を2階に配置することになり、日用品等の搬入出に支障をきたします。 庭木の移植先が確保出来なくなります。

４． まとめ

以上の3案をまとめると以下の通りとなります。 　　 第一案 第二案 第三案 Ａ棟 曳家 曳家 曳家 Ｂ棟 構内再築（同種同等） 構内再築（同種同等） 構内再築　(合棟による照応建物) Ｃ棟 移転対象外 構内再築（同種同等） Ｄ棟 移転対象外 移転対象外 移転対象外 有形的合理性 △ △ ○ 機能的合理性 × △ ○ 法制的合理性 ○ ○ ○ 経済合理性 ○ △ △ 認定 　　　 　　　 採用 　第一案は、経済的で再配置も可能ですが、作業スペースが減少し、車両の乗り入れも出来なくなります。また、第二案は、作業スペースの確保は出来ますがＣ棟への出入りが出来なくなります。 　第三案は、従前の機能を確保するために、支障とならないＣ棟をＢ棟と合棟し、頻繁に使用されているB棟の機能を1階、日頃使用しておらず、利用頻度も低いことからＣ棟の機能を2階と認定し、2階建の照応建物とすることで、従前とほぼ同様の機能回復が図れました。尚、移植先が確保できない庭木については一部伐採補償となりました。よって今回は第三案が採用工法となりました。 　このように、建物が物理的に移転が可能であっても、従来の機能を著しく損なってはなりません。複数棟の建物がある場合は、直接支障となる建物の移転にとらわれず、支障とならない建物の関連移転も考慮し、その範囲及び移転方法は、現地で建物の使用状況、利用形態等を十分把握した上で、検討を行う必要があります。 >>このページの先頭へ

トップ｜広彩コンサルタント概要｜案内図｜お問い合わせ