FileNo. 005

今回の事例は、道路整備事業により支障となる社員寮の移転事例です。社員寮制度を含む福利厚生制度は、近年の経済情勢を背景に縮小対象とされつつあるのも事実です。その様な状況下において今回の社員寮を持つ会社は、社員寮制度を会社経営の重要な要素と捉え、福利厚生施設の維持に努めています。

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１．対象の概要

敷地面積　：　約2500�u 買収される面積　約800�u 残る面積　約1700�u 買収される割合　約30％ 近隣は閑静な住宅地域 建物の構造用途 　　　　Ａ棟：鉄筋コンクリート造5階建寄宿舎　延床面積約1200�u　入居戸数　32戸　　 　　　　　　　１階部分は、食堂・浴室・ラウンジコーナー等の共用部分 　　 　　　　　　　２階〜５階部分は、居室部分 　　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造5階建寄宿舎　延床面積約1000�u　入居戸数　48戸 　　　　　　　Ｂ棟の各階は全て居室部分となっており、共用部分は渡り廊下を設け 　　　　　　　Ａ棟1階を使用駐車場　管理人専用駐車スペース３台分 支障状況 　　　　　　建物は、Ａ棟の南側概ね70％が直接支障となる。 当該敷地と勤務先地の関係 　　　　　　会社の営業概要は、主に企業向け工作機械の製造会社である。 　　　　　　勤務先となる工場までの距離は、約１ｋｍの近距離にある。 社員寮の状況 　　　　　　会社の営業概要は、主に企業向け工作機械の製造会社である。 　　　　　　勤務先となる工場までの距離は、約１ｋｍの近距離にある。

２． 検討のポイント

建物は２棟存在するが、直接支障となっているのがＡ棟だけであること。 ２棟の建物は、渡り廊下で接続されているが構造的に分断されているため、単独で解体する事が可能であること。 建替にさいし、入寮者の一時移転が必要になるが、会社の所有する当該地以外の社員寮を使用する事ができる。 建築基準法上における用途区分において寮という定義は無く、寄宿舎として位置付けがされている。寄宿舎は、食堂・炊事場・浴室等を共用し、かつ従業員等の特定の利用者を対象としているものである。 主に該当する規制は、以下の事項です。

建築基準法第35条による、特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準 1000�uを超える建築物においては、避難上及び消火上の安全措置が必要 開発指導要綱による、駐車場及び駐輪場の確保 福祉のまちづくり条例による、施設改善 など

３． 考えられる案

＜第一案　分割案＞

支障となるＡ棟を構外に移転し、Ａ棟とＢ棟と独立させて機能の回復を図る工法です。

■　利点 Ｂ棟を現存のまま残す事が可能である。 Ａ棟入居者の移転回数（引越回数）が、一度で完了する。 ■　問題点 Ｂ棟を現存のまま残す事が可能である。 Ａ棟入居者の移転回数（引越回数）が、一度で完了する。

＜第二案　Ａ棟集約案＞

支障となるＡ棟を立体集約し、建替を行い、残地内のみで機能回復を図る工法です。

■　利点 第一案と同様、Ｂ棟を現存のまま残す事が可能である。 残地内での建替のため、利用形態が従前と同様である。 ■　問題点 Ａ棟入居者は、工事期間中に仮住まい先へ移転する必要があるため、二度移転となる。

４． まとめ

本件の事例は、次の通り第二案が採用となりました。第一案は、食堂・浴室・ラウンジコーナー等の施設が共用できなくなり、また、補償額が高額となります。それに対し、第二案は、従前と同様に共用可能であり、補償額が低額となります。 二つの案の要点を比較表にまとめると、次の様になります。 検討の要素 第一案　分割案 （ 不採用 ） 第二案　Ａ棟集約案 （ 採用 ） 引越回数 1回 2回 共用部分（食堂・浴室・ﾗｳﾝｼﾞｺｰﾅｰ等） 新たに設ける必要有り 共用可能 維持管理費 第一案　＞　第二案 補償金額

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